In ambito condominiale, uno dei temi più dibattuti riguarda l’autonomia decisionale dell’amministratore, in particolare la sua facoltà di conferire incarico ad un legale senza una preventiva delibera dell’assemblea. Si tratta di una questione pratica che può generare tensioni tra l’amministratore e i condomini, soprattutto in presenza di spese impreviste o decisioni non condivise.
Il ruolo dell’amministratore e i suoi poteri
L’amministratore è l’organo esecutivo del condominio, incaricato di dare attuazione alle delibere assembleari e di provvedere alla gestione ordinaria e, in certi casi, straordinaria del condominio. Ai sensi dell’art. 1130 c.c., l’amministratore ha il compito, tra l’altro, di «curare l’osservanza del regolamento di condominio» e di «compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio».
È proprio in virtù di quest’ultima previsione che la giurisprudenza ha più volte riconosciuto all’amministratore il potere di agire in giudizio (o resistervi) per tutelare i diritti del condominio, anche senza autorizzazione preventiva dell’assemblea, quando si tratti di atti urgenti o conservativi.
Quando può nominare un avvocato senza l’assemblea
L’amministratore può conferire incarico ad un avvocato nei seguenti casi, anche senza delibera assembleare:
- Per compiere atti conservativi urgenti: ad esempio, per interrompere una prescrizione o decadenza, o per evitare il compimento di atti lesivi da parte di terzi.
- Per resistere in giudizio quando il condominio viene citato in causa, potendo costituirsi per evitare una contumacia dannosa.
- Per procedimenti di volontaria giurisdizione che non comportano una valutazione discrezionale dell’assemblea (es. nomina di un curatore speciale).
- Per attività stragiudiziali strettamente collegate alla tutela degli interessi comuni, come l’invio di diffide, lettere formali o la gestione di una mediazione obbligatoria.
In questi casi, la nomina del legale rientra nell’ordinaria amministrazione e può essere deliberata autonomamente.
Quando è necessaria la delibera dell’assemblea
Laddove si tratti invece di:
- Promuovere una causa di merito (specialmente civile o amministrativa) non urgente;
- Sostenere spese legali ingenti o che si protraggono nel tempo;
- Prendere decisioni che impattano sull’indirizzo politico del condominio (es. azioni di responsabilità, controversie con terzi su materie complesse);
l’amministratore deve ottenere il preventivo assenso dell’assemblea, poiché si tratta di atti di straordinaria amministrazione o che eccedono i limiti dell’ordinaria gestione.
Responsabilità dell’amministratore
Qualora l’amministratore agisca oltre i limiti dei suoi poteri, affidando un incarico legale senza che vi siano i presupposti di urgenza o necessità, potrebbe risponderne personalmente, sia sotto il profilo civile (per le spese non autorizzate), sia amministrativo, con possibilità per i condomini di richiederne la revoca o la mancata riconferma.
Conclusione
L’amministratore ha una certa autonomia nella tutela degli interessi comuni, ma questa non è assoluta. Deve valutare caso per caso se l’intervento legale rientri tra gli atti urgenti e conservativi o meno. In caso di dubbio, è sempre buona prassi informare tempestivamente l’assemblea o convocarla per deliberare in merito, evitando contestazioni e conflitti successivi.
