L’usucapione è un istituto giuridico che consente di acquistare la proprietà di un bene (anche immobile) a seguito del possesso continuato e pacifico per un determinato periodo di tempo, previsto dalla legge. Ma cosa succede quando si parla del sottotetto in un condominio? È possibile che un singolo condomino ne diventi proprietario per usucapione? Vediamolo insieme.
Cos’è il sottotetto condominiale?
Il sottotetto è lo spazio situato tra l’ultimo piano abitabile e il tetto di un edificio. Non sempre è considerato parte comune: se non ha una destinazione funzionale alle esigenze generali dell’edificio (ad esempio come isolamento termico o vano tecnico), può essere attribuito in proprietà esclusiva a uno dei condomini.
Tuttavia, nei casi in cui non sia espressamente indicata la proprietà esclusiva, il sottotetto è generalmente considerato una parte comune, come previsto dall’art. 1117 del Codice Civile.
Quando è possibile l’usucapione del sottotetto?
Un condomino può acquisire per usucapione un sottotetto condominiale solo in presenza di determinati presupposti:
1. Possesso esclusivo e continuo
Il condomino deve avere il possesso esclusivo del sottotetto, in modo continuato, ininterrotto, pubblico e pacifico, per almeno 20 anni (termine ordinario dell’usucapione). È importante che tale possesso non sia derivante da un semplice uso tollerato dagli altri condomini, ma che sia esercitato come se fosse proprietario, in maniera inequivocabile.
2. Comportamento contrario alla natura condominiale
Il possesso deve essere tale da escludere gli altri condomini dall’uso del bene. Ad esempio, se un condomino ha chiuso l’accesso al sottotetto, lo ha ristrutturato, lo utilizza per uso esclusivo (magari come deposito o lavanderia) e nessun altro vi ha mai avuto accesso per un lungo periodo, si configura una situazione idonea all’usucapione.
3. Assenza di contestazioni
L’assenza di opposizione da parte degli altri condomini è un ulteriore elemento rilevante. Se, per oltre 20 anni, nessuno ha mai sollevato obiezioni o rivendicato l’uso del sottotetto, il possesso esclusivo si rafforza.
Cosa dice la giurisprudenza?
La giurisprudenza ha chiarito che è possibile l’usucapione del sottotetto, ma solo se il condomino dimostra con atti concreti il possesso esclusivo (Cass. Civ. n. 19468/2017). Non basta un uso sporadico o la mera tolleranza degli altri.
Inoltre, è necessario agire giudizialmente per ottenere il riconoscimento della proprietà tramite usucapione. La sentenza del tribunale costituisce il titolo di proprietà definitivo.
Conclusioni
L’usucapione del sottotetto condominiale è possibile, ma richiede condizioni molto rigorose: possesso esclusivo, continuo, pubblico e pacifico per almeno 20 anni, con comportamenti concreti che dimostrino la volontà di agire come proprietario. È fondamentale, in ogni caso, rivolgersi a un professionista per valutare la situazione specifica e verificare la documentazione e le prove disponibili.
