Un tema ricorrente in materia condominiale riguarda l’esonero del costruttore dal pagamento delle spese condominiali relative alle unità immobiliari ancora invendute. Spesso, infatti, gli statuti condominiali o i singoli atti di vendita contengono clausole che limitano o escludono l’obbligo del costruttore di concorrere alle spese fino alla cessione degli appartamenti.
La regola generale
Ai sensi dell’art. 1118 c.c., il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore della proprietà esclusiva e, in forza dell’art. 1123 c.c., le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni devono essere sostenute da tutti i condomini in proporzione ai millesimi.
Ne consegue che anche il costruttore, proprietario delle unità non ancora alienate, è tenuto a partecipare alle spese condominiali, salvo diversa pattuizione contrattuale valida.
La clausola di esonero
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha chiarito più volte che la clausola di esonero dalle spese condominiali può essere ritenuta valida solo se inserita nel regolamento condominiale di natura contrattuale, ossia accettato da tutti i condomini nei rispettivi atti di acquisto.
Diversamente, una clausola inserita unilateralmente dal costruttore in un semplice regolamento assembleare o in singoli contratti non è opponibile agli altri condomini e, pertanto, è nulla.
Il principio affermato dalla Cassazione
Secondo la Suprema Corte (tra le tante, Cass. civ., sez. II, 15 febbraio 2021, n. 3871), l’esonero del costruttore dalle spese condominiali:
- deroga al principio legale di proporzionalità stabilito dall’art. 1123 c.c.;
- può avere efficacia solo se accettato da tutti i condomini, poiché incide direttamente sui diritti e obblighi di ciascuno;
- non è valido se introdotto unilateralmente dal costruttore o approvato a maggioranza.
Conclusione
Il costruttore rimane dunque obbligato al pagamento delle spese condominiali relative agli immobili invenduti, salvo che nel regolamento contrattuale del condominio – sottoscritto e accettato da tutti i proprietari – sia espressamente prevista una clausola di esonero.
In mancanza di tale condizione, qualunque clausola di esenzione è da considerarsi nulla e inefficace.
